• מה בגדול אומר חוק התכנון ובניה?
• ממה צריך להיזהר כשאני עושה שינויים בנכס שלי?
• האם אני יכול לעשות שיפוץ בתוך הבית בלי לעבור על החוק?
• הזמנתי פרגולה, האם אני יכול לשים במרפסת בקומה שלישית?
• יש לי דייר משנה שגר במרתף הבית, האם אני צריך לעשות חוזה מיוחד?

רקע וסקירה על תכנון ובניה וייעוץ משפטי בנושא:

דיני התכנון והבנייה הינם אגד של הוראות הכולל מאות סעיפים ותקנות אשר מתעדכנים מעת ולעת (כמספר חודשים בממוצע) הנוגעות להליכים הדרושים לאישור תכניות לבנייה מול גופי התכנון. בתקופה האחרונה המחוקק פעל להכניס רפורמות ומדיניות בכל הנוגע לרישוי ועבירות הבניה בחוק התכנון והבניה.

הכרת ההליכים במוסדות התכנון, הוא תנאי הכרחי לקבלת היתר או אי קבלתו (בהנחה ואתה מתנגד לפרויקט). במסגרת פרויקט נדל"ן יש לבחון את העלות הכלכלית כאשר קיימים משפיעים שונים כגון היטלים, מיסים, ופיתוח הקרקע. כדי לבחון את המשפיעים השונים יש לבצע בדיקות מקדמיות.

הליך רישוי ובניה כפי שהוגדר בחוק התכנון והבניה , הינו הליך מורכב הכרוך בתיאום עם גורמים שונים ובקבלת האישורים הנדרשים על פי חוק. החוק מחייב כי הגשת בקשה להיתר בניה תוגש על ידי איש מקצוע המוסמך לכך. עבודת בנייה מכל סוג והיקף טעונה היתר בניה כחוק. ניתן להתחיל בעבודות הבנייה רק לאחר קבלת היתר בנייה כדין.

היתר בניה הינו רישיון שנותנת הוועדה המקומית לתכנון וביצוע עבודות בנייה בהתאם לחוק התכנון והבניה ותקנותיו, ותקנים ישראלים מחייבים, בהתאם לזכויות הבנייה שנקבעו בתכנית החלה במקום. היתר הבניה הוא מסמך שאליו מצורפים תוכניות הבנייה, מפת מדידה, פירוט שטחי הבנייה, אישורים של רשויות וגופים מוסמכים והוא כולל את פרטיהם של האחראים לתכנון, לבנייה ופיקוח על הבנייה.
לתשומת לבכם: בנייה או שימוש ללא היתר, או בסטייה מהיתר, הינם עבירה פלילית.

סעיף 145 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965 , ותקנות התכנון והבניה (עבודה ושימוש הטעונים היתר),

התשכ"ז- 1967 קובעים מהם המקרים שבהם יש להגיש בקשה להיתר, ביניהם:

1. הקמת בניין חדש, הריסתו או הקמתו מחדש.
2. כל תוספת לבניין קיים.
3. כל שינוי בקירות חיצוניים.
4. התווית דרך, סלילתה וסגירתה.
5. חפירה ומילוי המשנים את פני הקרקע, את יציבותה או את בטיחותה, הנחת תשתיות או קירות תומכים.
6. הקמה או העמדת מבנה זמני כמו משרד מכירות, וכן העמדת מחסן, מכולה ומבנים ניידים.
7. כל בקשה לשימוש במבנה בצורה החורגת ממה שאושר בעבר בהיתר הבנייה.
8. בשינוי פנימי אין צורך בהיתר, למעט במקרים בהם שינו את שטח הדירה, בצנרת משותפת, במראה השטח או ברכוש משותף.

תיקון 101 לחוק התכנון והבניה, הנחיות לפטור מהיתר:

ועדות התכנון מחויבות להקים אתר אינטרנט ייעודי, המפרט אילו פרטי בנין פטורים מהיתר, ובאיזה תנאים, בהתאם לקבוע בתקנות. ביום 1.8.2014 נכנסו לתוקף תקנות חדשות המאפשרות ביצוע עבודות, הפטורות מהיתר בניה. בהתאם לתקנות על הועדה המקומית לתכנון ובניה לקבוע הנחיות מרחביות משלימות לצורך ביצוע העבודות בתחום שיפוט העיר, חשוב להדגיש כי פטור מהיתר לא פוטר מהחובה לבצע את העבודות בהתאם לכל ההוראות שנקבעו בחוק, בתקנות, בתכניות החלות על השטח, ובהוראות שנקבעו, הפטור הוא רק מהצורך לבקש היתר לשם ביצוע העבודות הללו, עבודה פטורה מהיתר מחויבת בהסכמת בעלי העניין האחרים בשטח שבו מתבצעת העבודה, לפי כל דין, ביצוע עבודה פטורה מהיתר אינו פוטר את מבצע העבודה מאחריות מלאה בפני החוק לגבי מעשיו, במגרש, אתר, מתחם או בנין לשימור אין פטור מהיתר.

מספר דוגמאות לגבי עבודות בתחום תכנון ובניה הדורשות היתר:

תוספת בניה

פיצול דירה

שימוש במחסן / מרתף למגורים

סגירת מרפסת

שינויים חיצוניים

בנייה על גג הבניין

לפני הוצאת היתר בנייה יש לשלם את אגרות הבניה והיטל ההשבחה המוטלים מכח חוק התכנון והבנייה, וכן חובות של תשלומי חובה לרבות היטלי פיתוח לרשות המקומית.

היטל השבחה

היטל ההשבחה משולם עפ"י חוק התכנון והבנייה בגין השבחת שווי המקרקעין בהליך תכנוני. ההיטל ישולם במקרה שתאשר הוועדה המקומית הקלה או שימוש חורג. בכל מקרה מומלץ לברר בוועדה המקומית אם צפוי להיות מוטל היטל השבחה על הבנייה המבוקשת. הואיל ו-שיעור היטל ההשבחה עשוי במקרים מסוימים להיות גבוה יחסית, מומלץ לבדוק את נושא לפני התחלת הליך הרישוי. שיעור היטל ההשבחה יקבע ע"י שמאי מקרקעין בכל מקרה לגופו, לפיכך לא יוכלו עובדי הוועדה למסור אומדן לגבי גובה היטל ההשבחה.

תשלומי חובה, היטלי ביוב ופיתוח תשלומי חובה לרבות היטלי ביוב ופיתוח נגבים ע"י הרשות המקומית ומבקש ההיתר חייב לקבל את אישור הרשות המקומית להיעדר חובות מסוג זה.

ביצוע עבודות בנייה כלשהן במעטפת המבנה בבעלותכם, אשר לא מתמקדים בשינויים פנימיים, דורש קבלת היתר בנייה כחוק מול הרשויות המתאימות. ביצוע עבודות בנייה ללא היתר בנייה או בסטייה מהיתר הבנייה שניתן במקור למבנה שלכם לאחר האישורים שניתנו על סמך ההצהרות שלכם ובדיקות הנכס – מהווה עבירה על חוק התכנון והבנייה וכאן נכנסים לתחום הפלילי. בנוסף, שימוש בנכס מקרקעין חייב להיעשות בהתאם לייעוד שנקבע בהיתר הבנייה או בתוכנית בניין עיר אשר חלה ביחס לאותו מבנה אם הוא למגורים או מבנה לעסקים. שימוש בנכס לייעוד שונה מזה שנקבע בהיתר הבנייה – מהווה עבירה של "שימוש חורג" מהיתר או תוכנית. מספר דוגמאות לסוגי העבירות יפורטו בתחתית הסקירה שלנו

הליכים פליליים במסגרת חוק התכנון והבניה.

חשוב להבין כי בנייה ללא היתר או שימוש חורג בנכס מהווה עבירה על חוק התכנון והבנייה והינה בגדר עבירה פלילית ועוברת להליך בו המדינה היא התובעת אתכם על כל המשתמע מכך כולל רישום פלילי. ישנם מספר פעולות מגוונות ושונות שהמדינה יכולה לנקוט נגדכם בנושא חריגות על חוק התכנון והבניה והן מגוונות וכוללות נקיטת הליכים פליליים באמצעות הגשת כתב אישום במסגרתו עלולים להגיע למצב בו מתבקש צו הריסה של המבנה, צו הפסקת שימוש או מאסר בפועל. במקרה אחר זה עלול להסתיים בקנס גבוה או מאסר על תנאי או התחייבות להימנע מביצוע עבירה. תוך כדי ההליכים ניתן גם לנקוט נגדכם בהליכים זמניים עד תום ההליכים המשפטיים ומתן פס"ד חלוט כגון נקיטת הליכים מנהליים, צו הריסה מנהלי, צו מניעת פעולות,  נקיטת הליכים לניתוק חשמל ועוד, כמפורט בפרק י' בחוק התכנון והבניה.

אנחנו במשרד עורכי דין איתי נווה ממליצים לכם בחום להיעזר בליווי וייעוץ משפטי מקדים בטרם עלולים להיגרם לכם נזקים שלעיתים לא ניתן לתקנם. קיבלתם הזמנה לחקירה בנוגע לחשד לעבירת בניה?, משרד עורכי דין איתי נווה יעניק לכם ייעוץ, הכוונה וליווי בהליך הפלילי בחוק התכנון והבניה.

באיזה הליכים משפטיים הקשורים לתחום עבירות תכנון ובנייה תוכלו לקבל סיוע ממשרד עו"ד איתי נווה?

• כתב אישום בגין בנייה בלתי חוקית
• כתב אישום בגיין שימוש חורג
• הליכי ניתוק חשמל בהתאם לחוק התכנון והבנייה
• כתב אישום בגין פיצול דירות
• כתב אישום בגין ניהול  עסק ללא רישיון עסק
• צו הריסה מנהלי
• צו הריסה שיפוטי
• צו סגירה
• צו  מניעת פעולות

צרו קשר עם משרד עורך הדין איתי נווה מחיפה מומחה בדין האזרחי ובפרט בתחום התכנון והבניה, לייעוץ משפטי בסוגיה משפטית בה נתקלתם.