פינוי בינוי הוא אחד מהפרויקטים תחת נושא ההתחדשות העירונית. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית  היא הגורם הממשלתי המופקד על תחום ההתחדשות העירונית במדינת ישראל. הרשות מקדמת ומעודדת את הפעילות להתחדשות עירונית בכל רחבי הארץ. מדובר למעשה על חידוש או הריסה ובניה מחדש של בתים ובניינים ישנים בערי ישראל, בערים הגדולות ובפריפריות. פרויקטי פינוי בינוי בדרך כלל מתחילים כיוזמות של הרשות המקומית/יזמים/משרד השיכון.

תחילה מקבלים החלטה עקרונית לביצוע הפרויקט בודקים האם המתחם מותאם לפרויקט התחדשות עירונית והאם יש כדאיות כלכלית למבצע הפרויקט לבצע אותו. יש להגיע להסכמות ולבחירת נציגות דיירים אם יש נכונות לקדם פרויקט שכזה עם שאר הדיירים בבניין ובמקרה הצורך גם עם הדיירים בבניינים הסמוכים, שבשלב הזה נכון שהדיירים יקבלו ליוי על ידי עורך דין אשר ילווה את הנציגות עם מול בחירת היזם וההתקשרות עימו. עם חתימת ההסכם עם היזם, היזם מקדם את תכנון הפרויקט מול מוסדות התכנון ועליו לקבל היתר בנייה.

פינוי בינוי יכול להתקיים באחד משני מסלולים:

1. מסלול רשויות
2. מסלול מיסוי.

מסלול רשויות

תחילה רשויות המדינה מכריזה על מתחם המיועד לפינוי בינוי, כאשר ההכרזה תקפה ל 6 שנים, קיימת אופציה לארכה ל6 שנים נוספות. המדינה חותמת הסכם עם הרשות המקומית על מנת לקדם פרויקט הבניה, הרשות המקומית מקבלת תקציב מהמדינה על מנת שזו תפעל אל מול הוועדות לתכנון ובניה כדי להביא לאישורה של תכנית המאפשרת את תוספות זכויות הבניה במתחם וכן את הוראות השינוי למתחם החדש כגון: מוסדות ציבור, תחבורה, שטחים ציבוריים, ותשתיות. קידומה של עסקה תלויה בין היזם ובעלי הדירות.

מסלול מיסוי

היזם או  הדיירים מקדמים פרויקט כאשר הם פונים למדינה שזו תכריז על המתחם לפינוי בינוי. היזם אשר מקדם וממן את הכנת התכנית עד לאישורה מקבל זכויות בניה מוגדלות. בנוסף, ערך הקרקע לא משולמת על כלל וכלל דבר שמקדם כדאיות כלכלית לביצוע פרויקט מסוג זה. בנוסף, ההכרזה על מתחם פינוי בינוי מקנה הטבות במס רכישה, מס שבח, ובמס ערך מוסף על שירותי הבניה.

הטבות המס מאפשרות לבעלי דירות שבבעלותם דירה במתחם לקבל דירה חדשה ללא צורך בתהליכי חיוב במיסים מורכבים ויקרים. הטבות המס גם מקלות על היזם להוציא לפועל את הפרויקט.

הטבות המס ניתנות מתוקף כמה חוקים ותקנות, ובראשם: סעיפים 4ו-5 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 וחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975.

על מנת לצאת לדרך עם פרויקט שאפתני מסוג זה, נדרשת הסכמה כיום של לפחות 80% מהדיירים. כאשר תיקון החוק יוריד את הרוב הדרוש לכ-66%. תיקון החוק נבע מתופעת הדייר הסחטן אשר מנצל את הצורך בקבלת הסכמתו לפרויקט וזאת כדי לקבל תמורות גבוהות יותר עבור דירתו. הפרויקט חייב להכיל שטח המכיל לפחות 24 דירות או יותר, דורש אישור ועדה מחוזית, ולכן לוקח זמן רב. בגלל מורכבות התהליך, רצוי לקבל במהלכו ייעוץ צמוד של עורך דין המכיר את התחום על בוריו.

לעיון בחוק פינוי ובינוי (פיצויים) משנת 2006, מפרט את התהליך והתנאים – לחצו כאן  

ההבדל בין חיזוק מבנה לבין פינוי -בינוי:

ההבדל הראשון והמהותי בין תמ"א 38/2 לתכנית "פינוי בינוי" הוא מהותי ובעיקר עוסק בהיקף והגודל. תכנית פינוי-בינוי היא תכנית למתחם גדול ושלם ולעיתים אף שכונה שלמה (הכולל מינימום 24 יחידות דיור קיימות) ואילו מסלול תמ"א 38 (שהינה תכנית מתאר ארצית) מתייחסת לבניין הבודד. ופה מתחילים ההבדלים בזכויות גם לדיירים וגם ליזם עצמו. ככלל רשויות מקומיות יעדיפו מסלול פינוי-בינוי על פני תמ"א 38/2 מפני שמסלול זה בהכרח משדרג ומרחיב גם את התשתית במתחם, המרחבים הציבוריים, מוסיף מוסדות קהילתיים, מבני ציבור וכד' ובכך למעשה משדרג את איכות החיים לרווחת כלל התושבים בשכונה ומעבר אליה ולא רק מטפל נקודתית בבניין ישן שיש לחזק לרעידת אדמה, להוסיף מעלית ולשפץ מבחוץ ומבפנים

התנאים לפינוי בינוי:

ראשית נדרשת הסכמת בעלי הזכויות:

50% – מכל בניין או 60% מהמתחם חתומים – מאפשר להגיש תב"ע פינוי-בינוי למתחם

80% – מכלל הדירות – להגיש תביעה לחיוב דייר/ים סרבן/ים

100% – ביצוע הפרויקט.

מתחם מוכרז לפינוי-בינוי במשרד השיכון

אישור עקרוני של אגף התכנון ברשות המקומית

התמורה האפשרית לדייר, (משתנה מרשות לרשות, ואילוצים תכנונים):

• בניין חדש ומחוזק עומד בתקן רעידות האדמה
• דירה חדשה, לרוב גדולה יותר
  ממ"ד, מרפסת עד 12 מ"ר, מעלית, חנייה
• פיתוח מרחבים ציבוריים

התמורה האפשרית ליזם :

• הטבות מס ויח"ד (יחידות דיור) ליזם – יקבעו בהתאם לבדיקה שמאית ובהתאם לתקן 21 שיגזור גם את כמות יחידות הדיור שיקבל היזם ("מכפיל").
  תקן 21 – מהותו לאזן בין האינטרסים של היזם, הדיירים והרשות המקומות. התקן מגדיר רווח יזמי של כ-25% ביציאה לדרך (כשהוא מביא בחשבון את התמורות הנוספות לבעלי הזכויות ואת דרישות הרשות המקומית למתחם) – בהתאם לרווח זה יקבע מס' יחידות הדיור שיקבל היזם עמ"נ לשווק ולממן את הפרויקט. נהוג לכנות גורם זה כ"מכפיל", לדוגמא, מכפיל 4 משמעו שעל כל דירה קיימת יבנה היזם 4 דירות (כשאחת מהן כמובן שייכת לבעל זכויות ותיק והשאר של היזם לשיווק)
• היטל השבחה – קיימת אפשרות לפטור או הקלה (בהתאם לבחינת כדאיות עפ"י תקן 21)
  
  
  
  
  
• תמ"א 38/2

מסלול תמ"א 38/2 מתייחס להריסה ובניה מחוזקת של בניין שנבנה לפני 1980 ואינו עומד בתקן רעידות אדמה. התכנית מאפשרת ליזם תוספת זכויות (דירות נוספות בבניין) לטובת מימון הבניה החדשה של אותו בניין. (קיים באתר מאמר מעמיק ומקיף בנושא תמ"א 38).

התנאים העיקריים ל- תמ"א 38/2:

• הסכמות בעלי הזכויות:
  80% מהדיירים חתומים – מאפשר פנייה למפקח על הבתים המשותפים לאילוץ סרבנים.
  100% – ביצוע הפרויקט.
• מועד היתר קיים לבניין טרום 1.1.1980 (ואינו מיועד להריסה).
• אישור מהנדס כי הבניין אכן זקוק לחיזוק.

התמורה האפשרית (סדר גודל):

• בניין חדש ומחוזק עומד בתקן רעידות האדמה,
• שדרוג תשתית הבניין,
• דירה חדשה, לרוב גדולה בעד 25 מטר (כולל הממ"ד),
• ממ"ד, מרפסת עד 12 מ"ר, מעלית, חנייה.

התמורה האפשרית ליזם (סדר גודל):

• כיום התוספת המקובלת היא 2.5 קומות (במגבלות המגרש וקווי הבניין וזכויות הבניה הקיימים), אך הרשות המקומית יכולה לשנות הגדרה זו ולהפחית את הזכאות (מתוך כוונה למנוע צפיפות למשל).
• ב- תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) קיים תיקון 3א' המגדיר את סל הזכויות אחרת – 1.5 קומות נוספות עבור בניין בן קומה אחת, 2.5 קומות נוספות עבור בניינים בני 2 קומות, 3 קומות עבור בניינים בני 3 קומות ו 3.5 קומות עבור בניינים בני 4 קומות ומעלה.
• מיסוי  (מומלץ להרחיב במאמר באתר בנושא זכויות דיירים ב- תמ"א 38) –
  מס שבח – פטור מלא.
  מס רכישה – ישולם במלואו על דירות היזם בלבד בפרויקט.
  היטל השבחה – פטור מלא (עם סייגים).

משך (סדר גודל):

מסלול תמ"א 38/2 פשוט יותר יחסית למסלול פינוי-בינוי. על-כן מסלול זה צפוי להיות קצר יותר ולהמשך בין 3 ל- 4 שנים.

עיקרי התהליך בשני המסלולים

1. חתימה על טופס הצהרת כוונות (נון-שופ) לפיו בעלי הזכויות במתחם/בבניין מעוניינים להתקשר עם היזם לביצוע הפרויקט.
2. מינוי נציגות דיירים – בבניין או במתחם מולה יעבוד היזם.
3. בחירת עו"ד מטעם בעלי הזכויות אשר ייצג אתם בתהליך (היזם יממן שכ"ט).
4. תכנון אדריכלי – קביעת המפרט הטכני של הדירות בשילוב בעלי הזכויות ומפקח מטעמם במידה ומינו כזה.
5. חתימה על חוזה מול בעלי הדירות – הסכם התקשרות מחייב שתנאיו יידונו ויסוכמו מול עורך הדין מטעמם.
6. אישור ראשוני של הפרויקט בקווים כלליים – תוצג בפני בעלי הזכויות הדמיה של הפרויקט, תשרטים של קומת הכניסה, וכן מפרט טכני מלא.
7. אישור תב"ע מול הרשות הרלוונטית והוועדה המחוזית (נדרש בפינוי בינוי בלבד).
8. תכנון והוצאת היתרי בניה.
9. מתן ערבויות (ביצוע, מיסים, שכ"ד וכד').
10. ביצוע הפרויקט – במסגרת שלב זה יבוצע פינוי של כלל הדיירים מהמבנה לדיור חליפי, יינתן שכר דירה בהתאם להערכת שמאי ותחל הריסת המתחם הקיים ובנייה של המתחם החדש.
11. קבלת טופס 4 ואכלוס בדירות החדשות.

פינוי  בינוי או תמא 38/2

פרויקט פינוי בינוי הוא פרויקט רחב היקף כאשר מכפלות התמורה של היזם גבוהה ולכן היזם נדרש לבצע פעולות תכנוניות אשר עלותן גבוהה בתיאום הוועדה ולבסוף אישורה, בעוד שיזם בפרויקט תמ"א 38/2 נדרש להוציא היתר ולכל היותר תכנית נקודתית, כאשר עלותן היא נמוכה יותר. התמורה בהתאם, כמות הדירות אשר ניתן לבנות בפרויקט פינוי בינוי יכולה להגיע לכמה מאות דירות חדשות בעוד שבתמ"א 38/2 למספר עשרות בודדות.

אחד היתרונות המובהקים של תמ"א 38/2 הוא משך הזמן הקצר יחסית הנדרש להוצאת היתר, העומד על כשנה, לעומת חמש שנים במסלול פינוי־בינוי והוא תלוי בגורמים רבים ושונים. כמו כן, במסלול זה ניתנות הטבות שונות (במסים ובתכנון), שלא ניתנות בפרויקטים של פינוי־בינוי שאינם עונים על תנאי הסף.

במסגרת תכנית מתאר ארצית 38 (תמ"א 38), קבלנים או יזמים יכולים לקחת פרויקט אפילו של בניין אחד, לבצע בו שיפוץ במסגרתו יתווספו מעליות, ממ"דים, מרפסות, מחסנים , חניות וחיזוק יסודות, ובתמורה יקבלו אישור לבניית יחידות נוספות ולמכור אותן. השיפוץ מעלה את ערך הדירות בכ- 40% ואף יותר. תמ"א 38 כוללת מבנים רבים מלפני שנת 1980, ונכנסה לתוקף החל מ 2005.

את תמ"א 38 או 38/2 יכולים להניע וליזום הדיירים עצמם. רצוי להיעזר בליווי וייעוץ עורכי דין המתמחים בנושא, על מנת שלא להיפגע ולהתנהל נכון מבחינת ההסכמים השונים מול היזם והרשויות. עורכי הדין יכולים לסייע גם בהסרת התנגדויות מדיירים או שכנים. רצוי לשים דגש על ערבויות ועל קרן מימון, על מנת שלא להיכנס לסיכונים של בעלי הדירות.

לא ניתן לעשות פרוייקט שכזה ללא מספר בעלי מקצוע וביניהם גם עו"ד שמלווה את הפרויקט או מצד התאגדות הדיירים או מצד הקבלן עצמו. אם אתם דיירים או קבלנים המבקשים ייעוץ משפטי וליווי בהליך אז משרד עורך הדין איתי נווה מחיפה מומחה בדין האזרחי ובפרט בתחום ההתחדשות העירונית ופרויקטים מורכבים כגון פינוי בינוי ותמ"א 38 .

צרו קשר עם משרד עורך הדין איתי נווה מחיפה מומחה בדין האזרחי ובפרט בתחום פינוי בינוי תמ"א 38, ןפרויקט פינוי בינוי, לייעוץ משפטי בסוגיה משפטית בה נתקלתם.